Иногда соседство с гаражными кооперативами сулит не только несимпатичные виды, но и проблемы с грызунами на красивой территории нового ЖК. Почему жители не высказывают своего недовольства по этому поводу управляющей компании, а также как они относятся к железной дороге под окнами, рассказывает руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
ЖК «Фили Парк». Фото: Сергей Макаров
Об объекте
Изначально в течение продолжительного времени на этом участке располагалось несколько нежилых строений, которые использовались под автотехцентр и складскую базу. В ноябре 2012 года Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила строительство на этом месте офисно-гостиничного комплекса. Однако в связи с непростыми экономическими условиями в 2015 году инвестор обратился с просьбой изменить функционал объекта – перепрофилировать его в жилой комплекс. Заявка была одобрена. При этом пресс-служба Москомстройинвеста подчеркнула, что в построенном здании 1,5 тысяч м² будет отведено под размещение детского сада на 75 мест.
Уже в апреле 2016 году было получено разрешение на строительство и вывод на рынок квартир, запроектированных в новом жилом комплексе «Фили Парк».
Интересный момент связан с застройщиком. Инвестором проекта выступала компания Storm Properties, специализировавшаяся на коммерческой недвижимости. Одним из совладельцев был основатель ГК «ПИК» Кирилл Писарев. Параллельно Писарев развивал компанию Wainbridge, занимавшуюся премиальной недвижимостью за рубежом. В итоге был произведен ребрендинг, после которого название Wainbridge стало использоваться для всех проектов Писарева, а бренд Storm Properties был передан другой структуре. Поэтому сейчас ЖК «Фили Парк» считается реализованным именно компанией Wainbridge, которая построила на отечественном рынке также ЖК «Акватория» (обзор на этот комплекс можно прочитать здесь) на севере Москвы и шестизвездочный отель с частными резиденциями на Большой Никитской.
В 2017 году «Фили Парк» стал победителем премии Urban Awards в номинации «Жилой комплекс года бизнес-класса Москвы».
Планировалось, что комплекс будет сдан до конца 2017 года, однако сроки были сдвинуты на 9 месяцев до сентября 2018.
Локация
📌 на севере комплекс граничит с Багратионовским проездом и Новозаводской улицей;
📌 на юге – с Промышленным проездом и Белорусским направлением Московской железной дороги;
📌 на западе – с улицей Барклая, ТРЦ «Филион» и знаменитой «Горбушкой»;
📌 на востоке – с Москва-рекой и ЖК «Западный порт» (обзор на комплекс можно почитать здесь).
Транспорт
Жилой комплекс имеет отличную транспортную доступность.
Метро «Фили» (голубая ветка) находится буквально в двух минутах ходьбы. Отсюда до аэропорта «Внуково» дорога займет 53 минуты.
До станции МЦД-1 (Московские центральные диаметры) «Фили» можно дойти за 5 минут. Отсюда до аэропорта «Шереметьево» время в пути на аэроэкспрессе составит около 1 часа 15 минут без пересадок.
Остановка общественного транспорта находится прямо напротив ЖК. На автобусе можно добраться до метро «Университет» и «Минская», Белорусского вокзала и парка «Фили».
Время в пути на автомобиле не менее комфортное:
🚗 до съезда на Третье транспортное кольцо в районе Кутузовского проспекта время в пути составляет около 7-8 минут без пробок;
🚗 до «Москва-Сити» по Шелепихинскому мосту дорога займет 10 минут;
🚗 до центра города (Манежная площадь) – около 17 минут;
🚗 до МКАД по свободным дорогам Можайского или Рублевского шоссе можно добраться за 15-18 минут;
🚗 если дороги забиты, то по платной магистрали Проспект Багратиона (заезд на Парке Победы) время в пути до МКАД составит те же 15-18 минут.
Заезд к ЖК на автомобиле проходит либо со стороны Багратионовского и Промышленного проездов, либо с Новозаводской улицы.
Учитывайте, что вплоть до конца 2025 года в этой локации возводятся нескольких крупных жилых комплексов. В результате автомобильная нагрузка на район неминуемо увеличится. На выезд может потребоваться больше времени.
С другой стороны, продолжается строительство новой дорожной сети, которая пройдет от Новофилевского проезда до Третьего транспортного кольца. Таким образом жильцы комплекса получат новый удобный и быстрый выезд на ТТК.
Новая дорога от ТТК
Территория и МОПы
ЖК «Фили Парк» — это односекционный 20-этажный корпус (включая подземный этаж) общей площадью почти 18 тысяч м², построенный по индивидуальному проекту.
ЖК «Фили Парк». Фото: Сергей Макаров
ЖК «Фили Парк». Фото: Сергей Макаров
Дом монолитно-железобетонный с материалом стен из мелких бетонных блоков. Фасад облицован керамогранитными панелями серого цвета и остеклен с помощью стоечно-ригельной системы, в которой используется устойчивый к коррозии алюминиевый сплав высокой прочности.
Класс энергоэффективности здания — B+. Таким образом в доме экономится до 40% ресурсов, что относится к высоким показателям энергоэффективности.
Балконов, лоджий, как и мусоропровода, в ЖК нет. Спроектированы французские балконы. Система кондиционирования — централизованная.
В «Фили парк» установлены 3 современных скоростных лифта производства швейцарской компании Schindler: 1 грузовой с размером кабины 2,1 х 1,1 м и 2 пассажирских с размерами кабин 1,6 х1,4 м. Все лифты опускаются на уровень подземной парковки.
Лифты. Фото: Сергей Макаров
В ЖК используется автоматизированная система управления зданием BMS (Building Management System), которая осуществляет бесперебойный контроль, управление и мониторинг всей инфраструктуры дома. Любые неисправности или сбои в системах комплекса выявляются моментально, после чего инженерные службы приступают к их устранению.
Вход в здание проходит через лобби с 6-метровыми потолками, где размещена стойка ресепшен, за которой гостей и жителей комплекса встречает администратор. В зоне ожидания есть мягкие диваны и небольшая библиотека для общего пользования, которую наполняют несколько жильцов дома. В холодный период времени в лобби стелют специальные ковровые покрытия для сбора грязи, которые меняют раз в неделю.
Лобби. Фото: Сергей Макаров
Зона ожидания у лифтов. Фото: Сергей Макаров
На первом этаже оборудовано общее техническое помещение для хранения колясок и велосипедов. Здесь же установлен стол для игры в настольный теннис.
Настольный теннис. Фото: Сергей Макаров
Первый этаж ЖК предназначен под объекты коммерческой инфраструктуры общей площадью 1700 м².
Территория дома закрыта, находится под круглосуточным видеонаблюдением и охраной, услуги которой оказывает сторонний ЧОП. Ежедневно с 20:00 до 8:00 сотрудник охраны обеспечивает безопасность входной группы.
Проход в дом возможен с двух мест: через парадный вход лобби и через КПП Багратионовского проезда.
В благоустроенном дворе оборудована скромная детская площадка и небольшие зоны отдыха с лавочками.
Детская площадка. Фото: Сергей Макаров
Детская площадка. Фото: Сергей Макаров
Лавочки. Фото: Сергей Макаров
Лучшие виды из окон имеют квартиры верхних этажей на северную часть, выходящую на Багратионовский проезд, а также на восточную, выходящую на Москва-Сити. Отсюда открывается отличная панорама на район Фили. А вот южная и западная части комплекса смотрят на соседние многоэтажные ЖК, либо промзону, на которой размещен автобусно-троллейбусный парк, вдалеке виднеется Поклонная гора.
Вид из окон. Фото: Сергей Макаров
Вид из окон. Фото: Сергей Макаров
Вид из окон. Фото: Сергей Макаров
Вид из окон. Фото: Сергей Макаров
И учитывайте, что комплекс расположен в непосредственной близости от ж/д путей Белорусского направления Московской железной дороги.
Железная дорога. Фото: Сергей Макаров
Среднее количество поездов, проезжающих в сутки, — около 100 пар. И это только поезда. Составы метро в этой статистике не учитываются. При этом параллельно железнодорожным путям уже запущен северный дублер Кутузовского проспекта – проспект Багратиона.
Сам дом в буквальном смысле зажат с двух сторон гаражными кооперативами, с которых на придомовую территорию комплекса периодически попадают грызуны.
Троллейбусный парк. Фото: Сергей Макаров
При этом управляющая компания регулярно проводит дератизацию.
Парковка
В проектной декларации изначально заявлялось о 140 машиноместах на одноуровневом подземном паркинге и 20 дополнительных мест на наземной парковке. В итоге количестве машиномест в паркинге сократилось до 114. Соотношение машиномест к квартирам уменьшилось с 1,13 до 0,92. Не все жильцы восприняли это изменение позитивно.
Паркинг. Фото: Сергей Макаров
Въезд в паркинг. Фото: Сергей Макаров
Паркинг. Фото: Сергей Макаров
Предложения о продаже или аренде машиноместа в комплексе встречаются достаточно редко. На момент написания обзора было только одно объявление по аренде – 10 000 р/месяц за машиноместо площадью 15 м² (без учета коммунальных платежей). А также предлагалось приобрести сразу два машиноместа одним лотом – каждое по 2,7 млн руб. за 17 м².
Для сравнения – в соседнем ЖК «Фили Сити» стоимость машиноместа на вторичном рынке варьируется от 2,3 млн руб. (15,1 м²) до 4,2 млн руб. (27,9 м²), а стоимость аренды варьируется от 10 000 р/месяц за 14 м² до 15 000 р/месяц за 18 м².
Есть возможность снять металлический гараж площадью 18 м² за 6 000 рублей в месяц в соседнем с «Фили парк» гаражном кооперативе или арендовать машиноместа в ГСК «Дружба» (напротив ЖК «Фили Сити»). Стоимость — от 4 000 р/месяц за 14,4 м².
Коммунальные платежи
Управляющая организация «Фили Парк» — ГК «Высота-Сервис». На сентябрь 2023 года в ведении этой управляющей компании было 29 объектов (включая деловые и бизнес-центры, а также коттеджный поселок и комплекс особняков).
В феврале 2021 года на внеочередном собрании собственников было принято решение по стоимости услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в размере 99 рублей за м² в месяц и 115 рублей за м² в месяц за обслуживание машиноместа.
Тарифы на коммунальные услуги — городские и устанавливаются приказами Департамента экономической политики и развития города Москвы.
Летом 2022 года группа жильцов инициировала голосование о смене управляющей компании, однако большинство собственников не поддержало предложение.
В ноября 2022 года ГК «Высота» получила профессиональную награду премии Urban Awards, как «Лучшая управляющая компания».
Квартиры, планировки и цены
Всего в комплексе 124 квартиры площадью от 27,5 м².
7 квартир имеют выход на террасу.
Все 16 студий расположены на 2 и 3 этажах. Таким образом это два самых населенных этажа комплекса — здесь проживают по 14 соседей.
Этаж со студиями
Однако чем выше этаж, тем просторнее:
📌 с 4 по 11 этажи — уже по 8 квартир;
📌 с 12 по 15 — по 6;
📌 на 16 этаже — 5 квартир;
📌 на 17 этаже — всего 3;
📌 18 и 19 этажи полностью занимает двухуровневый пентхаус.
В большинстве случае планировки в доме достаточно функциональные. Они позволяют в полной мере задействовать всю полезную площадь.
Многие квартиры в комплексе представлены в евроформате, когда гостиная совмещена с кухней. И надо отметить, что такие «комнаты для жизни» получились весьма просторными – от 27 до 35 м².
«Евродвушки»
При этом в «евродвушках« санузел спроектирован с двумя отдельными входами из спальни и коридора. По мере необходимости душевая отгораживается раздвижной дверью, что позволяет одновременно использовать обе зоны.
Интересно, что все квартиры ЖК, чьи окна выходят на Багратионовский проезд, изолированы от соседей слева и справа. То есть потенциальный шум может идти только от тех, кто снизу или сверху.
Квартиры без соседей
Причем в первоначальном варианте это были «евродвушки», однако впоследствии они были перепланированы в «евротрешки» замысловатой формы.
При этом в угловых трехкомнатных квартирах расположены отдельные зоны готовки площадью 7,0-8,5 м².
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры площадью 118-129 м² имеют два совмещенных санузла, просторные зоны готовки (от 9,5 до 12,2 м²) и вместительные столовые-гостиные по 34 м².
4-комнатные квартиры
В 4-комнатных квартирах площадью 142-158 м², помимо двух совмещенных санузлов, есть еще и дополнительный гостевой туалет, отдельная зона готовки или кухня (15-16 м²), просторная столовая-гостиная (43-46 м²) и терраса.
4-комнатные квартиры с террасами
Для общего комфорта и удобства все квартиры комплекса сдавались с полной чистовой отделкой в классическом или современном стиле. Он предполагал на выбор светлый или тёмный варианты дизайна.
Что вошло в отделку «под ключ»: отделка пола, потолка (с выводами под освещение), стен (обои или покраска в зависимости от выбранного стиля); установка межкомнатных дверей и плинтусов; облицовка стен и пола ванной комнаты керамической плиткой; установка сантехники (смесители, душевая, раковина с тумбой, ванна, стеклянная, перегородка полотенцесушитель).
Благодаря панорамному остеклению в пол в квартирах достаточное количество естественного света, особенно в угловых планировках.
При этом высота потолков отличается в зависимости от этажа:
📌 с 2 по 16 этаж высота от пола до низа плиты перекрытия — 3,25 метра;
📌на 17 этаже — 3,1 метра;
📌на 18 этаже высота от пола до низа плиты перекрытия — 3,50 метра;
📌 высота 19 этажа — 4,44 метра.
Предложения о продаже в этом ЖК достаточно редки. Во второй половине сентября в рекламе было только три актуальных объявления, по которым средняя цена за квадратный метр составляла около 480 тысяч рублей. При этом также была доступна квартира, в которой никто не проживал с момента сдачи дома.
Инфраструктура
ЖК «Фили Парк» построен в старом, но развитом районе. В советские времена Фили-Давыдкова пользовался популярностью у политического руководства и интеллигенции.
Здесь есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. При этом жилой фонд по соседству представлен как «сталинками» и кирпичными пятиэтажками, так и новыми ЖК бизнес-класса.
В 5 минутах ходьбы расположен ТРЦ «Филион», где работают множество кафе, магазинов и точек из сферы услуг, включая фитнес-центр, картодром, батутный парк и кинотеатр.
ТРЦ «Филион». Фото: Сергей Макаров
На первом этаже самого ЖК работают сетевой продуктовый магазин, аптека, гастроном, фудкорт, кофейня, копировальный центр, магазин одежды, ресторан.
Магазины в комплексе. Фото: Сергей Макаров
Помните про детский сад на 75 мест, который должен был разместиться в ЖК? Это было одно из условий перепрофилирования проекта из нежилого. Однако уже на этапе проектной декларации детский сад трансформировался в детский центр. А в итоге в доме нет и его.
Ближайшие частная школа и детский сад «Смарт скул» расположены в 5 минутах ходьбы в соседнем ЖК «Фили Сити». В сад принимают детей от трех лет. Стоимость — от 45 000 до 75 000 рублей в месяц в зависимости от программы пребывания. В школу детей принимают в 0-5 классы. Стоимость — от 60 000 до 80 000 рублей в месяц. Дополнительно оплачивается единоразовый вступительный взнос в размере 60 000 рублей.
До детского сада образовательного центра «Протон» — около 4 минут пешком.
В ЖК «Западный порт» работают два частных детских сада — Moscow International School и AcademKids. Возраст детей от 1,5 до 7 лет. Стоимость — от 55 000 руб в месяц. Суммарно оба сада рассчитаны на 150 мест. Время в пути составит 7 и 10 минут пешком соответственно.
Всего в радиусе 1 километра от ЖК «Фили Парк» работают более 10 частных и государственных детских садов.
В 6-8 минутах на автомобиле расположены:
🎓 школа №70, входящая в топ-70 рейтинга лучших школ Москвы 2023-2024 гг.;
🎓 школа «Интеграл» (топ-70);
🎓 Романовская школа (топ-170);
🎓 школа «Протон» (топ-170);
🎓школа №590;
🎓 частная школа «Путь к успеху».
При этом практически напротив ЖК по адресу Багратионовский проезд 10 за счет средств бюджета города сейчас активно строится школа, рассчитанная на 375 учеников. Сдача запланирована на 2024 год.
В районе мало детских поликлиник, и до тех добраться можно только на транспорте. Ближайшие — №30 (ул. Поклонная) и №130 (между метро «Пионерской» и «Филевский парк») находятся примерно в 12 минутах езды на машине без пробок.
В 6 минутах на машине находятся школа тенниса с большим количеством кортов, где также можно поиграть в сквош и поплавать в бассейне.
А в 13 минутах ходьбы от ЖК расположена специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва.
Пешком (около 12 минут) также можно добраться и до фермерского рынка в ТЦ Багратионовский. До «Горбушки» идти чуть ближе — 10 минут.
Район «Филевский Парк» знаменит в том числе большой рекреационной зоной с Семеновским, Ворошиловским и парком «Фили». Поездка на машине займет около 6 минут. При этом до детского парка, в котором в 2022 году закончилась масштабная реконструкция, можно комфортно добраться и пешком (13 минут).
У метро «Парк Победы» работает музей Великой Отечественной войны и музей-панорама «Бородинская битва».
Отзывы жителей
📣 «Мне наш дом очень нравится. Он уютный. Единственным минусом является маленькая детская площадка. У дочки быстро пропадает интерес на ней играть. Как только сдали ЖК по соседству, теперь часто ходим играть туда. Да и детский парк совсем рядышком. Сад выбрали частный. До него минут 10 пешком. Удобно».
📣 «Покупал квартиру у неизвестного застройщика с опаской. Поэтому немного поволновался, когда начали сдвигать сроки сдачи. Но в итоге я доволен. В первую очередь мне понравилось, что в доме всего 124 квартиры. Получилось некое подобие клубного комплекса. Знаком со многими соседями. Также нравится, что дом стоит отдельно, поэтому никто в окна не заглядывает. Ну и расположение. Очень удобно добираться, как на машине, так и на метро».
📣 «В целом я доволен своим проживанием в ЖК. Конечно, бывают какие-то шероховатости. Например, некоторые соседи некорректно парковались – поставили полусферы на наземной парковке, кстати, в том числе за счет неравнодушных жильцов. Или были вопросы к охране, так летом ее поменяли. Грызуны иногда забегают с соседних гаражей, но знаю, что с ними постоянно борются. А что касается электричек, так я раньше жил за городом – надо мной постоянно самолеты заходили на посадку. С хорошими стеклопакетами шума нет».
📣 «Хороший дом. Приятные соседи. У меня окна выходят на Багратионовский проезд, поэтому никакого дискомфорта от соседства с железной дорогой не испытываю. А с учетом углового панорамного остекления в пол у меня открывается замечательный вид в сторону Филевской поймы. При этом рядом есть вся необходимая инфраструктура. Когда окончательно закончат благоустройство набережной, то будет дополнительная прогулочная зона. Пока иногда гуляем в районе “Берегового”».
Минусы
❌ 14 соседей на 2 и 3 этажах;
❌ маленькая детская игровая площадка;
❌ пожарная часть напротив дома;
Пожарная часть. Фото: Сергей Макаров
❌ ЖК «зажат» двумя гаражными кооперативами;
❌ проходящий мимо людской трафик в метро;
❌ вид из окон частично на ж/д и промзону;
❌ на придомовую территорию забегают грызуны (с ними борются).
Плюсы
✔️ функциональные планировки и редкие форматы жилья;
✔️ небольшое количество квартир в доме;
✔️ панорамные окна в пол (в том числе угловые);
✔️ закрытая охраняемая территория;
✔️ наличие видовых квартир;
✔️ вместительный подземный паркинг;
✔️ просторное лобби;
✔️ консьерж-сервис;
✔️ высокие потолки;
✔️ метро и МЦД в пешей доступности;
✔️ близость к центру;
✔️ развитая инфраструктура района;
✔️ 10 детских садов в радиусе 1 километра;
✔️ рядом крупная парковая зона и детский парк;
✔️ строительство новой школы напротив ЖК.
Резюме
Во времена, когда вокруг в большинстве своем возводятся сплошные «человейники», ЖК «Фили Парк» выгодно обращает на себя внимание. Малое количество соседей, интересные форматы жилья, подземный паркинг, высокие потолки, инфраструктура, близость к центру и транспортная доступность – что еще нужно в мегаполисе? Редкие предложения о продаже квартир в комплексе являются тому наглядным подтверждением.
Конечно, нужно учитывать, что не всем жильцам повезло с видом из окна. Однако это совершенно обычная история для старых районов и территорий с промзонами, которые продолжают развиваться и благоустраиваться.
В целом ЖК заслуживает самых лестных оценок.
