Ключевая ставка выросла до 16%. Что делать покупателям новостроек и «вторички»?

Совет директоров Банка России на заседании 15 декабря увеличил ключевую ставку на 1 п. п., до 16% годовых. Ставка выросла в пятый раз за последние три месяца.

Это решение Центробанк объяснил инфляционным давлением — цены растут высокими темпами: согласно прогнозу, по итогам года инфляция в стране составит 7–7,5%. По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, регулятор намерен вернуть инфляцию к уровню 4–4,5% к концу 2024 года. 

«Пока мы не увидим, что складывается устойчивая тенденция к замедлению роста цен и  снижению инфляционных ожиданий, ключевая ставка будет оставаться высокой столько времени, сколько потребуется», — заявила Эльвира Набиуллина.

По ее словам, экономика РФ не успевает за спросом — без повышения ключевой ставки ЦБ был бы эффект перегретого двигателя автомобиля. При этом, как уточнила глава регулятора, «мы близки к завершению цикла повышения ставки, но дальнейшие решения будут зависеть от поступающих данных».

Финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский подчеркнул, что у ЦБ РФ были предпосылки для увеличения ключевой ставки до 17%.

«Это и нестабильность курса, и определенный рост кредитования, и переход покупателей недвижимости из “вторички” в новостройки. С очень большой вероятностью цикл повышения ключевой ставки закончен. Несколько месяцев ставка будет оставаться на нынешних значениях, а со II квартала 2024 года, вероятно, начнется скромное и аккуратное снижение», — предполагает спикер.

Ключевая ставка выросла, но для рынка ничего не поменяется?

Заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека Михаил Кочеров отметил, что решение Центробанка не принесет значимых изменений на рынке недвижимости.

«Особо ничего не поменяется. Была ключевая 15% — это уже практически заградительные ставки по ипотеке на “вторичке”. Плюс 1 п. п. мало что меняет. “Первичка” продолжит пользоваться спросом. На “вторичке” много альтернативных сделок и меньше тех сделок, в которых люди покупают квартиру с нуля: там выше чек сделки, поэтому таких сделок, скорее всего, практически не останется. А вот альтернативные сделки с невысоким чеком (условно говоря, людям нужно 1–2 млн рублей, чтобы добавить к сумме, которая получится от продажи предыдущей квартиры) по-прежнему будут заключаться», — комментирует Михаил Кочеров.

С тем, что повышение ключевой ставки не окажет значимого влияния на первичный рынок, согласен руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик: при покупке новостроек используются преимущественно льготные программы ипотеки с фиксированной ставкой.

Дальнейший рост ключевой ставки охладит спрос, свяжет денежную массу, затормозит инфляцию. «Вместе с тем сам факт такой высокой ключевой ставки при инфляции 7% говорит о наличии в стране высоких инфляционных рисков. При высокой инфляции ипотека как фундаментальный институт всегда сворачивается», — опасается эксперт.

Схожей точки зрения придерживается руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков.

«Ожидаемый рост ключевой ставки мало что меняет для вторичного рынка жилья, где и до этого ипотечные ставки были на заградительном уровне. Но нюанс этого решения в том, что дальнейшая поляризация ставок на первичном и вторичном рынках дает дополнительные аргументы в пользу если не сворачивания, то ужесточения льготных программ для новостроек», — объяснил эксперт.

Циан.Ипотека: заполните одну анкету, получите решения от ведущих банков онлайн

Согласен с коллегами и эксперт по инвестициям Евгений Ткачев, который ждал увеличения ключевой ставки до 15,5%.

«С точки зрения рынка недвижимости и покупательной способности повышение на 1 п. п. по факту никакой роли не сыграет. Возможно, сейчас возобновится пиковый покупательский спрос по льготным программам из-за страха, что их условия могут быть пересмотрены. Но я все-таки смотрю оптимистично на сценарий развития событий и ожидаю плавного снижения ставок с I квартала 2024 года», — таково мнение Евгения Ткачева.

«Вторичка» будет дешеветь?

Очередное повышение ключевой ставки увеличивает шансы на то, что квадратные метры в квартирах на вторичном рынке жилья будут дешеветь, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«Поскольку ипотека с субсидированными ставками не распространяется на покупку квартир у частных собственников, продавать вторичное жилье при ставках более 17–18% годовых (рекордные значения для последних 20 лет) невозможно. То есть выиграют от такой ситуации только те покупатели “вторички”, у которых для этого есть сбережения и отсутствует необходимость в кредите», — поясняет специалист.

По его мнению, для основной массы россиян вторичное жилье станет практически недоступным даже при снижении цен на него, так как ежемесячный платеж будет непомерным — примерно в три раза выше стоимости аренды аналогичной квартиры. 

«Владельцам вторичной недвижимости придется продавать квартиры с большими скидками (более 15%), но более вероятно, что они предпочтут сдавать их в аренду: ведь аренда тоже подорожает», — заключил Руслан Сырцов.

По словам Евгения Ткачева, вторичный рынок после увеличения ключевой ставки продолжит показывать минимальную динамику по продажам. «Я по-прежнему вижу здесь покупателя, который будет улучшать жилищные условия в моменте, — это те, у кого есть более 50% для первоначального взноса и кому необходима эта недвижимость», — резюмировал спикер.

Повышение ключевой ставки — угроза для льготной ипотеки

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов подметил, что вопрос о будущем льготной ипотеки после роста ключевой ставки становится куда более актуальным.

«При росте ключевой ставки государство вынуждено выделять больше денег для сохранения ставки по ипотеке с господдержкой на прежнем уровне для каждого заемщика, что едва ли можно назвать оптимальным решением. Это повышает вероятность принятия предложений Минфина, среди которых повышение первоначального взноса до 30% стоимости квартиры, снижение предельного размера субсидий на льготную ипотеку, а также сокращение максимальной суммы кредита по этой программе с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга», — прогнозирует представитель застройщика.

По мнению Руслана Сырцова, ужесточение условий по льготной ипотеке с высокой долей вероятности произойдет уже после президентских выборов.

«Но власти понимают, что строительство — важная отрасль и нельзя полностью оставлять ее без поддержки. Поэтому в июле 2024 года мы, скорее всего, увидим новую конфигурацию этой поддержки — правда, очевидно менее щедрую с точки зрения бюджетных трат», — резюмирует эксперт.

Другие последствия для рынка

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен в том, что дальнейшее удорожание рыночных кредитов приведет к сокращению популярности комбинированной ипотеки.

«Но сокращения цен на новостройки сейчас ждать не следует. Клиенты, особенно в премиальном сегменте, обладают значительными сбережениями. А в арсенале девелоперов есть немало удобных маркетинговых инструментов для привлечения покупателей. Следовательно, спрос сохранится на стабильном уровне и предпосылок к коррекции цен вниз пока не появится», — считает Дмитрий Голев.

Что думают другие эксперты рынка?

— Едва ли не более важным для участников рынка, чем само решение регулятора по ключевой ставке, стали комментарии участников двух важных декабрьских пресс-конференций на тему продления субсидируемых ипотечных программ. Пока их можно суммировать так: «семейную ипотеку оставить, льготную — сильно трансформировать».

Такая конфигурация рынка новостроек в 2024 году может привести к еще одному витку ажиотажного спроса и последующему охлаждению рынка на треть от сегодняшних значений по количеству сделок, а также к замедлению роста цен в новостройках.

Если будут анонсированы существенные изменения в условиях льготной ипотеки, пик спроса будет гладким: до этого уже ужесточили выдачу кредитов заемщикам с повышенной долговой нагрузкой или невысокими доходами.

— Очередное повышение ключевой ставки не стало большим сюрпризом: ставки с лета и без того заградительные. Теперь основной вопрос — только в сроках их снижения, а не в абсолютных значениях.

Но рынок не встанет — ни первичный, ни вторичный: спрос конечных потребителей никуда не делся, и у нас по-прежнему в дефиците качественное предложение. Да, объем именно ипотечных сделок сократится, но это не весь рынок.

— Каждое повышение ключевой ставки делает более привлекательными ранее выданные одобрения на получение ипотеки. Так было вплоть до повышения ключевой ставки до 15%. В этот момент число желающих взять ипотеку под 16–17% резко сократилось — по моим наблюдениям, на 40%.

После сегодняшнего повышения число желающих взять ипотеку под 17–18% будет еще меньше. В среднем, думаю, оно сократится до 30%  общего потенциального числа покупателей. Соответственно, количество сделок на «вторичке» снизится на 30%.

При ипотечной ставке 20% вторичный рынок точно встанет.

— Ставки уже довольно высокие и, возможно, будут еще выше. Но не стоит воспринимать подобные новости как катастрофу: назрела необходимость трансформации существующей жилищно-кредитной системы. И каждое подобное событие приближает эти изменения.

— На фоне увеличения ключевой ставки мы ожидаем повышения ставок по ипотеке на 1,5–3%. Диапазон ставок на новостройки по стандартным программам и «вторичку» составит 17–19%. В связи с этим подорожает субсидирование ипотечных кредитов свыше 12 млн рублей. Также, вероятно, увеличится объем отказов со стороны банков.

— Ожидания будущего ужесточения политики ЦБ РФ уже способствовали резкому росту спроса на ипотеку в августе–сентябре этого года. Вслед за повышением ставки ЦБ РФ рыночные ипотечные ставки выросли выше 16% годовых, доступность жилья на вторичном рынке снизилась. Условия по рыночной ипотеке и без того заградительные, но ставки еще подрастут после очередного повышения ключевой.

Если говорить о первичном рынке, то здесь основная доля ипотеки выдается по субсидируемым программам. Следовательно, повышение ключевой ставки не транслируется в рост ставок на ипотеку по госпрограммам. Здесь бо́льшую роль играет регулирование (размер первоначального взноса, условия льготных программ).

Рынок «вторички» в следующем году не встанет, так как доходы населения растут высокими темпами из-за дефицита кадров на рынке труда. Это поможет нивелировать эффект от повышения ставки.

— Многие банки начали подготовку к очередному повышению ставки еще в начале декабря, меняя условия, а части наших клиентов изменили условия прямо перед подписанием договора. Росбанк уже обозначил, что с понедельника (с 18 декабря. — Прим. ред.) ставка на готовое жилье будет +3%, а первоначальный взнос повышается до 30%. Кстати, повышение первоначального взноса анонсировано у многих банков.

— Повышение ключевой ставки вынудит банки поднять базовые ставки. Это означает, что и по обычным программам ипотеки, на которые не распространяется господдержка, ставки будут увеличены. На первичном рынке есть льготная ипотека, на вторичном рынке такая опция отсутствует. Поэтому спрос продолжит смещаться в сторону первичного рынка.

До повышения ключевой ставки ипотечные ставки на вторичном рынке в среднем составляли около 17%, а несколько банков подняли их до 20%. После решения ЦБ ставки вырастут как минимум на 1 п. п. — на величину повышения ключевой ставки. 

Остальные банки также увеличат ставки. Вопрос — на сколько процентов и как быстро. Но явно это еще больше остудит желание людей покупать недвижимость на вторичном рынке.

— К концу ноября ставки по рыночным программам в некоторых банках приближались к 16,5–17% при средневзвешенной ставке по льготной ипотеке 8%. После повышения ключевой ставки до 16% банки уже сообщают, что в ближайшее время повысят ипотечные ставки до 19% и больше. Но некоторые банки сохраняют возможность оформить ипотеку до конца января по ранее согласованным ставкам.

Скорее всего, ужесточатся требования к заемщику — к его платежеспособности и общему уровню закредитованности, к размеру первоначального взноса и т. п. По новым параметрам ипотеку будет получить сложнее.

Рано или поздно требования смягчатся, а ставки начнут снижение. Те, кто брал кредиты по высоким ставкам, смогут рефинансировать их. Ипотечный кредит — лишь инструмент. Гораздо важнее стоимость объектов недвижимости. Даже при такой высокой ставке вторичный рынок не встанет, хотя доля ипотечных сделок снизится.

— В истории нашего ипотечного рынка ставки были еще выше, но при этом было другое соотношение ставки и стоимости объектов. Теперь стоимость жилья такова, что, если брать обычную базовую ставку, платежи оказываются неподъемными для большинства людей.

Поэтому сейчас — до того, как банки повысят ипотечные ставки вслед за ключевой, начнется очередной ажиотажный спрос. Все хотят успеть завершить сделки и до повышения ставок, и по субсидированным ставкам с господдержкой (семейной, IT-ипотеке и прочим).

А еще покупатели стремятся закрыть сделки до вступления нововведений (увеличение первоначального взноса с 20 до 30%). Как итог: в последние две недели декабря все будут стремиться совершить покупку жилья по нынешним условиям.

Резюме

Эксперты сходятся во мнении, что очередное повышение ключевой ставки спровоцирует ажиотажный спрос на рынке новостроек, где продолжают действовать льготные ипотечные программы, ставки по которым уже в два с лишним раза ниже, чем на рыночную ипотеку.

Подобный перекос уже давно беспокоит Банк России, который неоднократно указывал, что наличие льготных программ снижает эффективность мер, которые ЦБ принимает для уменьшения роста инфляции. В связи с этим будут ужесточаться условия госпрограмм — повысят размер минимального первоначального взноса и уменьшат предельные суммы лимитов. Участники рынка прогнозируют сокращение объема ипотечных сделок.

Эксперты рекомендуют тем, кто готов к сделке, взять ранее одобренные ипотечные кредиты или воспользоваться льготными программами, пока их условия не изменились. 

И еще одна рекомендация, что делать с деньгами, — от главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной: «Конкретные советы мы обычно избегаем давать, но просто хотела бы обратить внимание, что ставки по вкладам довольно привлекательные, они находятся в положительной зоне».